Previsto pela Lei da Reforma Tributária, sem registro em cartório, o benefício fiscal será perdido irreversivelmente, sem possibilidade de prorrogação do prazo e com a possibilidade de pagar quase três vezes mais em impostos.
A Lei Complementar n.º 214/2025, que rege a Reforma Tributária, prevê no artigo 487 um regime de transição opcional para contratos de locação. Entretanto, para os casos de contratos não residenciais, é necessário realizar o registro em cartório. Dessa maneira, o locador pagará a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) com a mesma alíquota do regime tributário anterior, ou seja, pagará somente 3,65% da receita bruta recebida até o final do contrato. Sendo assim, apenas quando houver os novos contratos é que será aplicada a nova carga tributária para atender o novo valor a ser pago, quase três vezes maior.
O problema é que a maioria dos proprietários desconhece as regras, os prazos e os procedimentos necessários. No caso do cartório de Registro de Títulos e Documentos, o locador deve apresentar o contrato, comprovando a data da assinatura, com reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica.
Esse registro em RTD é simples e rápido, pois pode ser feito online, por meio da Central Nacional dos Registros de Títulos e Documentos, operada por meio da Plataforma Nacional ONRTDPJ - (Operador Nacional de Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas - https://www.rtdbrasil.org.br/). O serviço funciona 24h por dia. Entretanto, quem preferir, também pode procurar um cartório mais próximo.
Só o registro do contrato garante a alíquota menor
Rainey Marinho, presidente do ONRTDPJ, alerta os brasileiros a não perderem a data limite, pois não haverá prorrogação. "Infelizmente, observamos que grande parte dos proprietários de imóveis comerciais ainda desconhece esse benefício ou subestima a importância do prazo. O registro do contrato é o único instrumento legal que garante a manutenção da alíquota de 3,65%, além de segurança jurídica. O Operador Nacional de Registro de Títulos e Documentos está preparado para receber esses registros e orientar os locadores em todo o processo, mas o prazo para garantir o registro termina no dia 31 de dezembro."
Conforme o contador Daniel Salgueiro, para ter acesso ao benefício fiscal, é necessário atender a uma série de critérios estabelecidos pela legislação. “Todos os requisitos formais previstos na norma precisam ser observados para garantir o deferimento do benefício fiscal. A empresa deve estar regularmente constituída e em situação fiscal adequada. Também é preciso apresentar a documentação comprobatória dentro dos prazos estabelecidos, incluindo relatórios técnicos e financeiros”, explicou.
Segundo o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), João Teodoro, os grandes locadores de imóveis comerciais, que possuem um volume alto de contratos, a exemplo dos shopping centers, são os mais beneficiados, tendo em vista que montante final a economia será grande.
“A lei beneficia especialmente os grandes proprietários. Imagine alguém que tem um Shopping Center, por exemplo. As lojas estão alugadas e, obviamente, por um valor e prazo certo. E se elas foram locadas antes de 16 de janeiro de 2025 (ou seja, quando entrou em vigor a Lei Complementar nº 214/25), esses imóveis estão inseridos nesse contexto. Se registrarem os contratos até o dia 31 de dezembro de 2025, eles terão a tributação reduzida para 3,65% ao invés de pagarem normalmente cerca de 8,4%”, finalizou.
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Como era antes da tributação?
- Pessoas físicas eram tributadas exclusivamente pelo Imposto de Renda (IRPF), pela tabela progressiva, e não havia incidência de impostos sobre consumo ou serviços (PIS, COFINS, ISS) sobre locações comuns.
- Pessoas jurídicas (empresas do setor imobiliário, holdings patrimoniais) pagavam PIS, COFINS, ISS (municipal), IRPJ e CSLL. A alíquota efetiva variava conforme o regime: para Lucro Presumido, PIS/COFINS cumulativo em 3,65%; para Lucro Real, regime não cumulativo até 9,25% + ISS de até 5% a depender do município.
Como ficou na reforma tributária?
- Pessoa física (grandes locadores: mais de três imóveis alugados ou receita anual acima de R$240 mil): passam a ser obrigados a recolher IBS e CBS, além do IRPF que já tributava.
- Pessoas jurídicas: não terão mais PIS/COFINS e ISS, que serão substituídos por CBS e IBS, com as mesmas reduções na base de cálculo e possibilidade de regime especial para contratos antigos.
- Contratos firmados antes de 16/01/2025 podem optar por um regime de transição, nos termos do artigo 487 da LC 214/25: alíquota total de 3,65% sobre a receita bruta, vedada apropriação de créditos, até a extinção dos tributos antigos.
- Data da assinatura provada por reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica; e
- Contrato registrado no Cartórios de Títulos e Documentos (RTD) ou RI até 31/12/2025 ou disponibilizado à RFB ou Comitê Gestor do IBS, nos termos de regulamento.
